家づくりを計画していく上で最も重要といっても過言ではないのが住宅ローンです。
現金で住宅を購入できる方はとくに問題ではありませんが、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。
つくねも現金で購入できるわけではないので、住宅ローンの利用が必須となります。
しかし、住宅ローンというのは数千万円の借金です。
金融機関にも貸し倒れというリスクがあるので、一般的な（少額）ローンよりも審査に慎重になります。
自営業者の住宅ローンは厳しい？
住宅ローンの審査基準は各金融機関によってさまざまです。
ただ、「年収」「勤続年数」「完済時年齢」「返済比率」そして「信用情報」の5つについてはどこの金融機関もチェックします。
完済時の年齢や返済比率、信用情報については会社員であれ、公務員であれ、そして自営業者であれ、共通して審査されます。
つまり、どのような属性であっても、完済時年齢、返済比率、そして信用情報が基準に満たしていない場合は審査に通過することができません。
完済時年齢、返済比率、信用情報の基準を満たした上で年収や勤続年数を審査にかけるというイメージです。
※金融機関によって審査内容や基準は異なります。
ただ、ここでポイントなのが年収と勤続年数です。
会社員の場合、会社が倒産しない限り、収入が安定すると判断されます。
そのため、金融機関によっては会社規模や事業内容を審査する場合もあるでしょう。
日本では1950年頃に終身雇用制度が導入され、新卒入社から定年退職まで雇用が保証されています。
コロナや働き方改革によって社会情勢が変わりつつあるものの、まだまだ終身雇用が支持されているのが現状です。
ただ、この終身雇用というのはあくまでも会社員の話。
自営業者には全く関係のないものです。
自営業というのは会社に雇用されるのではなく、自分でビジネスを展開するというもの。
つまり、自分の働き方や働く時間、さらに働く量によって売り上げ（≒収入）が変動するのです。
まさに、これこそが自営業者の住宅ローン審査が厳しい理由。
働く時間や働く量が少なくなれば、売り上げが下がってしまうことがほとんどです。
たとえば、年中無休の自営業者の場合、1か月の稼働日は約30日です。
1日の売り上げが1.5万円だとすると、1か月で45万円の売り上げとなります。
※経費は計算しないものとする。
これだけ見ると、会社員よりも収入が高く見えますよね。
ただ、仮に長期休暇として15日間休んだ場合、稼働日は15日となってしまいます。
つまり、1.5万円×15日間なので1か月の売り上げが22.5万円になります。
もちろん、仕事が安定しているわけではないので、1か月45万円という売り上げを住宅ローン返済期間中に維持できる確証はできないでしょう。
一過性の売り上げに過ぎないと判断する金融機関も少なくありません。
そのため、自営業者の住宅ローン審査は会社員よりも厳しいと言われているのです。
どうやって自営業者の住宅ローン審査を行うの？
会社員であれば源泉徴収や給与明細、所得証明書などで収入を証明できます。
さらに、社会保険証があれば在籍確認にもなるでしょう。
しかし、自営業者（個人事業主）の場合は源泉徴収や給与明細はありません。
また、基本的には社会保険ではなく国民健康保険となります。
そのため、住宅ローン審査時は確定申告書を提出しなければなりません。
ただ、ここで注意が必要なのは、売り上げではなく所得をチェックされるということ。
つまり、売り上げから経費や控除額を引いた課税所得が審査の対象になるのです。
自営業者（個人事業主）の多くが節税対策を行っていると思います。
そのため、売り上げが一定数あるものの、課税所得を見ると非常に低い数字になっているということが少なくありません。
たとえば、1年間の売り上げが1,000万円あったとしても、青色申告特別控除や損金算入などを計算すると所得が200万円以下になることもあるでしょう。
住宅ローン審査の場合、1,000万円という数字ではなく、経費や控除額を引いた所得である200万円という数字を見ます。
しかも、1年分ではなく、過去3年分の確定申告書を見られるのが一般的です。
つまり、自営業者の場合、3年連続で売り上げを出しており、さらに所得も安定しているという証明が必要になるのです。
「税金と保険料がやばい・・・。払えない。」
この記事をご覧くださっている自営業者の方からすると、「税金がやばい！」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
自営業者の場合、損金算入を控えて所得額を大きくすることは可能です。
たとえば、1,000万円の売り上げに対して500万円の所得ということもできるでしょう。
しかし、500万円に対して税金が課せられます。
さらに、国民健康保険料についても500万円を基準に計算されるので、大きな支出となってしまうことは避けられません。
ただ、これが現状です。
住宅ローン審査では、売り上げではなく所得で判断されます。
そのため、自営業者（個人事業主）で住宅ローンの利用を検討されている方は、さまざまなシミュレーションを行うことをおすすめします。
ただ、自営業者（個人事業主）にも優しい住宅ローンがあります。
これについては別記事で紹介させていただきますね。
自営業者が増えている実情
住宅ローン審査が厳しいとはいえ、フリーランスや個人事業主が増えているのが現状です。
コロナや働き方改革により、フリーランス・個人事業主が増加傾向にあります。
ただ、それとは相まって住宅ローン審査が厳しいのには変わりありません。
金融機関としては少しでもリスクを減らしたいというのが理由でしょう。
しかし、フリーランス・個人事業主だからといって、住宅ローンを利用できないというわけではありません。
しっかりと“安定的に”収入を得ていれば、住宅ローン審査に通ります。
まとめ
今回は「自営業者の住宅ローン審査が厳しい？」をテーマに紹介してきました。
つくね自身も自営業者です。
しかし、個人事業主ではありません。
法人経営者です。
実は住宅ローン審査において、個人事業主と法人経営者は審査基準が異なります。
次回は「個人事業主と法人経営者の審査基準の違い」について紹介しますね。
